PRAWO BUDOWLANE

Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.

Do kluczowych pojęć prawa budowlanego należy pozwolenie na budowę, którym jest decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Samowolą budowlaną  jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Konsekwencją dokonania samowoli budowlanej może być wydanie przez inspektora nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jednak przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują możliwość odstąpienia od rozbiórki. Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne.  Zgodnie z art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej można skorzystać jedynie w sytuacji, gdy określona budowa jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Pod pojęciem prawa budowlanego (w szerokim znaczeniu) rozumie się także uregulowania z dziedziny prawa cywilnego odnoszące się do procesu inwestycyjnego, w szczególności chodzi tu o przepisy regulujące umowę o roboty budowlane (art. 647-658 kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art 647 k.c. przez zawarcie umowy o  roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane ma charakter odpłatny i jest tzw. umową rezultatu, co zbliża ją do umowy o dzieło.

Wykonawcą jest osoba, która wykonuje roboty lub usługi budowlane zgodnie z umową. Inwestorem jest osoba, która organizuje i finansuje budowę. Co ważne, inwestorem może być nie tylko właściciel gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, ale również posiadacz samoistny bądź zależny.

W umowie o roboty budowlane przedmiotem umowy może być budowa, przebudowa, remont, a także rozbiórka obiektu budowlanego. Pojęcia budowy, przebudowy i remontu zostały zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane.  Budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Przebudowa to prace polegające na wykonywaniu robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji.

W praktyce częstym zjawiskiem jest powierzanie przez wykonawcę wykonania części prac podwykonawcom. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

W ramach praktyki prawa budowlanego Kancelaria prawna ZKZ oferuje pomoc prawną w zakresie:

• uzyskania pozwolenia na budowę (w tym postępowanie w sprawie zmiany pozwolenia na budowę),
• legalizacji samowoli budowlanej,
• uzyskania pozwolenia na użytkowanie,
•  obsługi prawnej związanej z budową budynków o różnym przeznaczeniu (biurowych, handlowych, magazynowych, przemysłowych i mieszkalnych),
• tworzenia i opiniowania umów o roboty budowlane,
• tworzenia i opiniowania umów o podwykonawstwo,
• egzekucja roszczeń cywilnoprawnych,
• kompleksowej obsługi deweloperów.