PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE

Oferta Kancelarii:

Kancelaria Prawna ZKZ świadczy pomoc prawną związaną z problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego, w szczególności w zakresie:

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• cywilnoprawnych roszczeń o wypłatę odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę bądź wykupienie nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego:

Zgodnie z art. 164 ust. 1 i 3 Konstytucji gmina, będąca podstawową jednostką samorządu terytorialnego, wykonuje wszystkie zadania samorządu terytorialnego nie zastrzeżone dla innych jednostek samorządu terytorialnego. Do zadań własnych gminy należy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w szczególności poprzez uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Projekt Studium sporządza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w oparciu o podjętą przez radę gminy uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia Studium. Jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzeniu planów miejscowych. Każde planowane przedsięwzięcie, wykraczające poza jego merytoryczne założenia powinno być poprzedzone nowelizacją uchwały w sprawie Studium.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, nie może więc być źródłem powszechnie obowiązującego prawa, jakim na obszarze gminy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie stanowi on zatem podstaw do rozstrzygania w indywidualnych aktach administracyjnych o możliwości realizacji określonej zabudowy. Obowiązkiem jednak wójta jest doprowadzenie do zgodności przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami podętymi w tym zakresie w Studium.

Pierwszym etapem prac w zakresie sporządzania Studium jest ogłoszenie w prasie miejscowej i obwieszczenie o przystąpieniu do sporządzania Studium oraz zawiadomienie na piśmie o tym fakcie instytucji i organów właściwych do uzgadniania i opiniowania projektu Studium. Następnie wójt (burmistrz albo prezydent miasta) sporządza projekt studium, uzyskuje wymagane opinie i przeprowadza uzgodnienia. Przygotowany projekt studium podlega wyłożeniu do publicznego wglądu na okres co najmniej 30 dni. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) organizuje w okresie wyłożenia projektu studium dyskusję publiczną nad przyjętymi w nim rozwiązaniami.

Do projektu studium, który był wyłożony do publicznego wglądu, osoby prawne, osoby fizyczne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi przez czas nie krótszy niż 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu studium do publicznego wglądu.

Studium uchwala rada gminy.

Istnieje możliwość zaskarżenia Studium do sądu administracyjnego z tej przyczyny, iż ustalenia w nim przyjęte warunkują treść planów zagospodarowania przestrzennego i przez to niewątpliwie wpływają na ograniczenia prawa podmiotów mających nieruchomości na danym terenie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i należy do zadań własnych gminy. Przysługujące gminie prawo władczego rozstrzygania o przeznaczeniu terenu pod określone funkcje (tzw. władztwo planistyczne) może być skutecznie zrealizowane jedynie w planie miejscowym, który został uchwalony przy zachowaniu określonych ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasad i trybu sporządzania planu.  Rada gminy ma swobodę decydowania o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego (poza nielicznymi przypadkami gdy istnieje obowiązek uchwalenia planu) i o obszarze objętym planem. Nie musi uchwalać planu dla całego obszaru gminy, objęte planem mogą być też części obszaru gminy.   

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego.

Tryb prac nad planem miejscowym, obejmujący zadania i związane z tym obowiązki wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) sporządza projekt planu miejscowego uwzględniającego ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Projekt ten powinien być sporządzony wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Prognoza ta jest wymagana przez przepisy prawa ochrony środowiska.

O wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu oraz o dniu i miejscu odbycia publicznej dyskusji nad rozwiązaniami projektu wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenia na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia projektu do publicznego wglądu.

Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) rozpatruje uwagi zgłoszone przez zainteresowanych po zakończeniu okresu wyłożenia projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Uwagi te powinny być rozpatrywane w terminie nie dłuższym niż 21 dni od upływu terminu ich składania.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala rada gminy.

Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) przedstawia wojewodzie uchwałę rady gminy w sprawie planu miejscowego wraz z załącznikami oraz dokumentację prac planistycznych  w celu oceny ich zgodności z przepisami prawa. Ocena ta jest dokonywana zgodnie z zasadami nadzoru nad działalnością gminną, przewidzianego w ustawie o samorządzie gminnym.

Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.  Podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.  Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. 

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących. 

Naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990r., każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia, zaskarżyć uchwałę do sadu administracyjnego. Zgodnie z przepisem art. 53 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi termin do wniesienia skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:

W przypadku braku miejscowego planu określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości lub zmiana dotychczasowego sposobu dokonywana jest decyzją o warunkach zabudowy (DWZ) przewidzianą w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,  co łączy się z zamiarem realizacji zaplanowanej inwestycji lub zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy są potrzebne jedynie dla takich zmian sposobu użytkowania obiektu, które są związane z wykonywaniem robót budowlanych, jednakże każda zmiana sposobu zagospodarowania terenu, nawet taka, która nie wymaga pozwolenia na budowę, wymaga wydania tejże decyzji. DWZ wydawana jest wprawdzie w przypadku braku miejscowego planu, ale nie może tego planu zastępować. Dotyczy ona jedynie pojedynczych inwestycji, które nie wpływają istotnie na zasady zagospodarowania dużych obszarów gminy i nie kształtują nowego ładu przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Decyzja ta nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Odpowiadać ma ona tylko na pytanie inwestora, czy dany rodzaj zabudowy może powstać na wnioskowanym terenie.  

Ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy jest możliwe przy zastosowaniu tzw. zasady „dobrego sąsiedztwa” uzależniającego zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wydanie DWZ jest zatem możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników ukształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami wskazanymi w przepisach i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Natomiast sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.  

Podstawą przeprowadzenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek ten musi zawierać informację o cechach urbanistycznych, technicznych i infrastrukturalnych planowanej inwestycji, tak aby można było zbadać ich zgodność z przepisami upzp i ustaw szczególnych. Charakterystyka urbanistyczna projektowanej inwestycji musi pozwalać na stwierdzenie, czy zamierzenie spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli czy można ją dostosować do parametrów, cech i wskaźników istniejącej już w danym miejscu zabudowy. Wniosek powinien zawierać część opisową i graficzną, a warunki w nim określone są podstawą do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Może być ona wydana każdemu, bez względu na to, czy przysługuje mu jakiekolwiek prawo do terenu, którego dotyczy wniosek.

Stronami postępowania w sprawach o ustalenia warunków zabudowy są - poza inwestorem, właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości stanowiącej teren inwestycji oraz nieruchomości z nim sąsiadujących, na które inwestycja może oddziaływać, a także w niektórych sytuacjach również inne osoby mające prawa rzeczowe do gruntów.

O ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. W związku z tym dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego obszaru, i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom. Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także jeśli jest to ten sam typ inwestycji.

Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. 

Organ, który wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie w przypadkach, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, bądź jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Jednakże uchwalenie planu miejscowego nie może być przyczyną stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Lokalizacja inwestycji celu publicznego:

Definicję legalną inwestycji celu publicznego zawiera art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowiący, że inwestycją celu publicznego jest działanie o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim krajowym) będące realizacją celów, o których mowa w art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, np.

• wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji; 
• wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie; 
• wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń; 
• budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;  
• budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania; 
• poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;  
• ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;  
• inne cele publiczne określone w u.g.n. oraz w odrębnych ustawach.  

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, budowa elektrowni wiatrowej nie jest realizacją celu publicznego w rozumieniu art. 6 u.g.n., bowiem powszechną dostępność energii elektrycznej zapewniają urządzenia przesyłowe (sieci) i tylko ich realizacja w świetle obecnie obowiązujących przepisów stanowi cel publiczny. Inwestycją celu publicznego jest natomiast budowa stacji telefonii komórkowej i nie ma przy tym żadnego znaczenia fakt czy budowa tego urządzenia stanowi inwestycję prywatną o charakterze zarobkowym.

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do: 

• inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz albo prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa; 
• inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta; 
• inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych – wojewoda.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. Wnioskodawca nie musi legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością, której warunki dotyczą, gdyż decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego złożony do organu administracyjnego musi spełniać wymogi formalne przewidziane przez ustawę p.z.p. m.in. w postaci określenia granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej oraz charakterystykę inwestycji obejmującą: 

• określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, 
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej, 
• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Zatem na wniosek ten składa się szereg dokumentów, które jedynie złożone w komplecie stanowią podstawę wydania przedmiotowej decyzji.

Decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta  „po uzgodnieniu” z określonymi organami, co oznacza, iż uzgodnienie negatywne pochodzące choćby od jednego organu współdziałającego, stanowi przeszkodę do wydania pozytywnej decyzji głównej. Na postanowienie uzgadniającego zażalenie przysługuje tylko inwestorowi.

Od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego przysługuje odwołanie. Ustawa o p.z.p. określa warunki, jakie to odwołanie ma spełniać. Strona odwołująca się od tejże decyzji musi bowiem wskazać w odwołaniu konkretne zarzuty, określić istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazać dowody uzasadniające to żądanie. Zatem zarzuty odnoszące się do decyzji powinny określać te elementy decyzji, z których odwołujący jest niezadowolony, wraz ze wskazaniem przepisów prawnych.

Roszczenia cywilnoprawne:

Cywilnoprawne roszczenia obejmują roszczenia o wypłatę odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę bądź wykupienie nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, a także rentę planistyczną.

Zgodnie z treścią przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź w istotny sposób ograniczone, właściciel, a także użytkownik wieczysty nieruchomości mogą żądać od gminy: 

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 
• wykupienia nieruchomości albo jej części dotkniętych ograniczeniami. 

Realizacja roszczeń wobec gminy może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamiany nieruchomości. Wówczas z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. 

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Roszczenie to można zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uprawnionym jest osoba będąca właścicielem nieruchomości, a nie jej części. Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchylenia lub zmiany planu miejscowego nie przysługuje w razie zbycia nieruchomości w drodze darowizny (II CSK 321/2010).

W sprawach powyższych roszczeń wyłącznie właściwymi do orzekania są sądy powszechne co oznacza, że postępowanie wszczęte na wniosek uprawnionej osoby nie jest postępowaniem administracyjnym i nie podlega regulacjom Kodeksu postępowania administracyjnego.

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji, w której właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, wójt, burmistrz czy prezydent pobiera jednorazową opłatę (opłatę planistyczną)  nie wyższą niż 30% wzrostu wartości tej nieruchomości. Stawkę tą ustala rada gminy wraz z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy.

Opłatę tę ustala w drodze decyzji wójt, burmistrz, prezydent, bezzwłocznie, po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego od notariusza. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Pobieranie tejże opłaty nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustawodawca nie uzależnia od uprzedniego poinformowania strony o skutkach sprzedaży nieruchomości w określonym terminie. W ustawie bowiem o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest jakiejkolwiek regulacji dotyczącej konieczności informowania osób zbywających nieruchomości, że w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zobowiązane będą do ponoszenia takiej opłaty.